寶億萊軟裝論黃金時代落幕之后中國地產(chǎn)金融的新趨勢

很長一段時間，我認(rèn)為要想知道什么是最好的選擇，F(xiàn)ollow the Money就是！有這么一個印象是有一次參加清華房地產(chǎn)校友的聚會，寶億萊軟裝配飾，一位在校生問莫天全“為何很多師兄都不做自己專業(yè)的工作，而改行去做了互聯(lián)網(wǎng)、金融等跨行的事？”，我記得他的回答就是“Follow the Money!”,理由是金錢會引導(dǎo)人們?nèi)ニ麄冊撊サ牡胤剑�一個能付得起高薪的行業(yè)勢必會是高端人才的聚集地，這個行業(yè)也必然會是一個高增長的行業(yè)。

想想我自己的職業(yè)歷程，似乎也印證了這樣的判斷。我從施工企業(yè)起步，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，又從做戰(zhàn)略研究做到了投資，進(jìn)而地產(chǎn)基金。在這樣的遞進(jìn)選擇中，似乎還不完全是受高薪的誘惑，而是覺得應(yīng)該找到事情主導(dǎo)的動力。我對地產(chǎn)行業(yè)的理解是認(rèn)為“地產(chǎn)即金融”，地產(chǎn)行業(yè)的利潤來自于加杠桿，地產(chǎn)的藝術(shù)就在于資本的調(diào)度。我以為金融的重點(diǎn)就在于兩端：投資端和融資端，地產(chǎn)的重點(diǎn)應(yīng)該在投資端，應(yīng)該是以投資能力來吸引資本的注意，獲得匹配的資本。

當(dāng)我沿著這樣的路徑一路走來，發(fā)現(xiàn)事情的發(fā)展并完全符合想象。在實(shí)操過程，金融更多的體現(xiàn)為融資行為，在于找錢。這又是一種“Follow the Money”的邏輯，我們需要了解各類金融機(jī)構(gòu)的融資屬性，從低到高去嘗試對接成本盡可能低的錢，為了達(dá)到這個目的我們需要改造自己、包裝項(xiàng)目、接受城下之盟。而資本端是什么邏輯？他們也是“Follow the Money”，盡管客戶存在不同的偏好，他們就是有辦法通過各式的組合來“拼縫”、“走通道”，完成所謂的“制度套利”，客戶那邊是潛規(guī)則的“剛性兌付”，機(jī)構(gòu)之間比較的是“中間差價獲取能力”。在這個邏輯下，管理資本端的“財(cái)富管理”大多變成“理財(cái)銷售”。于是就形成了這樣的怪現(xiàn)象：針對地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品一方面要高收益，另一方面卻要求低風(fēng)險，同時還要求盡可能短的固定期限，完全不去考慮風(fēng)險收益匹配，以及現(xiàn)實(shí)的期限匹配問題。

于是事情這么發(fā)展開來：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)遭遇銀行的限貸，他們發(fā)現(xiàn)信托的監(jiān)管存在變通的可能，于是信托崛起；當(dāng)信托開始從嚴(yán)，寶億萊軟裝配飾，基金子公司突然從證監(jiān)會方面打開方便之門，于是又一個行當(dāng)成為熱門；當(dāng)金融市場化的進(jìn)程不斷加深，大資管時代到來，金融牌照變得不是那么遙不可及，地產(chǎn)商們發(fā)現(xiàn)其實(shí)命運(yùn)也可以自己掌控，于是自己開始做地產(chǎn)基金，入股民營銀行，做小貸公司，做互聯(lián)網(wǎng)金融。又由于始終金融與地產(chǎn)之間存在著行業(yè)壁壘和認(rèn)知的差異，金融機(jī)構(gòu)也無法深入管控地產(chǎn)的操作，索性就做起了“典當(dāng)行”的生意，普遍以債權(quán)的思維操作，通過層層抵押式增信來捆綁地產(chǎn)商的手腳，以保證能夠在固定的期限實(shí)現(xiàn)固定的收益，而地產(chǎn)商也樂得少一些干擾因素，自己蒙頭賺錢。這樣各得其所的雙贏模式如果基于的是一個仍然會不斷上揚(yáng)的行業(yè)可能還真是一個全民分享暴利增長行業(yè)紅利的好方法，大家共同富裕�？上�，好景不長，這個基礎(chǔ)行業(yè)出現(xiàn)問題了。

房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)什么問題了？高歌猛進(jìn)傻子都能賺錢的“黃金時代”結(jié)束了，這一次不是什么宏觀調(diào)控帶來的調(diào)整，而是這個行業(yè)發(fā)展到這個規(guī)模之后所出現(xiàn)的必然調(diào)整。城市化進(jìn)程進(jìn)入后半段，人口紅利消化殆盡，行業(yè)性產(chǎn)能過剩，海量庫存有待消化，而人們對房產(chǎn)的投資動力后勁不足。當(dāng)這個行業(yè)的主力需求人群從60、70后轉(zhuǎn)為80、90時，他們要么原本就不缺房（他們的60、70后父母已經(jīng)為他們儲備了不止一套房），要么就真的買不起房（如果他們的父母也買不起房的話），要么就不再認(rèn)為居住一定要靠買房來解決（難道真的要買那么遠(yuǎn)郊的房來降低自己的都市生活體驗(yàn)嗎？），而他們原本的人口基數(shù)就是比上一代人陡降，那么剩下既有購買欲望又有購買能力的人群還剩多少可想而知。所以當(dāng)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策從“松”到“促”時，以往常見的刺激性反彈再也難見。這個被打了太多激素又被捆綁了太多枷鎖的行業(yè)，終于到了需要好好調(diào)整的時刻了。這已是行業(yè)性問題，再用以往的典當(dāng)式融資思路來看待地產(chǎn)金融顯然是不合適的，甚至都不可以說大公司就一定沒問題，這兩年百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)在瞬間崩塌都已不是個案。

那怎么辦？徹底放棄房地產(chǎn)行業(yè)？徹底不做地產(chǎn)金融了？顯然答案應(yīng)該是NO！作為“衣食住行”四大剛需入口的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)從來都不可能消失，從來都應(yīng)該是支柱行業(yè)，房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)永遠(yuǎn)都不可忽視，永遠(yuǎn)都會是人們的一個重要投資方式�，F(xiàn)在的問題不是不投，而是要換個思路來考慮投資。我以為Follow the Money不過是表象，當(dāng)金錢處于盲目之時，正是體現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)專業(yè)能力之時，而再正確的做事都不如做正確的事，什么是正確的事？Follow the Trend!跟隨趨勢！

那么我們所面臨的大趨勢是什么？經(jīng)歷過投資拉動下多年高速增長的中國開始進(jìn)入慢車道，全面產(chǎn)能過剩，創(chuàng)新亮點(diǎn)不足，國家急需找到新的增長點(diǎn)保持經(jīng)濟(jì)活力。同時，中國已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，財(cái)富積累也同時成為世界第二，一方面大國之間的競爭不可避免，國際競爭形勢愈發(fā)復(fù)雜，另一方面中國的購買力也成為世界覬覦的目標(biāo)，如何把握好如今的地位決定未來的長期走勢。在這樣的大背景下，貨幣超發(fā)會是一個常態(tài)，新一輪放水正在進(jìn)行，低利率（甚至零利率）預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，投資是唯一避免貨幣貶值的辦法。

也就是說錢其實(shí)不是問題，錢往哪投才是大問題！我們看到最近的怪現(xiàn)象：無實(shí)質(zhì)利好的A股開始強(qiáng)力反彈，銀行存款進(jìn)入“負(fù)利率”狀態(tài)，余額寶為代表的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)收益破3，而萬科等地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債不斷創(chuàng)新低到了3.5%附近堪比國家信用！金融市場從“錢荒”轉(zhuǎn)為了“資產(chǎn)荒”，投資渠道看似豐富，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻是求之不得！未來什么是好的投資？我在投資圈得到的普遍共識是：1、股權(quán)投資（尤其投年輕人的創(chuàng)業(yè)投資）；2、海外投資（跟隨全球資產(chǎn)配置趨勢）；3、升級投資（重點(diǎn)消費(fèi)升級、生產(chǎn)方式升級，生活方式升級等）。

具體到房地產(chǎn)行業(yè)又是怎樣的趨勢呢？我的觀察是： 

1、行業(yè)發(fā)展趨勢：地產(chǎn)規(guī)�；�→地產(chǎn)金融化→地產(chǎn)服務(wù)化，從重資源轉(zhuǎn)向重資本和重人才；

2、存量市場轉(zhuǎn)向增量市場，住宅開發(fā)走向沒落，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成為主流，地產(chǎn)商模式從重資產(chǎn)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式；

3、產(chǎn)業(yè)分工將不斷細(xì)化，專業(yè)人才將受到重視，地產(chǎn)人創(chuàng)業(yè)潮剛剛開始；

4、對社區(qū)入口的爭奪以及對存量客戶的盤活和轉(zhuǎn)化將成為大型開發(fā)商的重點(diǎn)關(guān)注；分兵突圍、拆分將成為地產(chǎn)商獲得估值增長的主要辦法。

如果再考慮疊加互聯(lián)網(wǎng)時代帶來的變化，我認(rèn)為有這幾點(diǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注：

1、互聯(lián)網(wǎng)估值泡沫對整個資本市場定價的影響；

2、互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的資產(chǎn)證券化的另類可能；

3、互聯(lián)網(wǎng)讓基于C端的出發(fā)成為一種可能；

4、互聯(lián)網(wǎng)改變著人們的生活方式從而導(dǎo)致對產(chǎn)品使用功能的再認(rèn)識；

5、互聯(lián)網(wǎng)正在引起組織方式的變革，組織的小型化個體化成為趨勢。

因此以跟隨趨勢的邏輯來看待地產(chǎn)金融未來的發(fā)展趨勢，我是這么判斷的：

堅(jiān)持在開發(fā)領(lǐng)域做投資的需要考慮合作企業(yè)的生存能力，首先要有紅海競爭的獨(dú)門絕技（要么能控制好成本，要么具備強(qiáng)大的銷售能力），可以通過共同發(fā)起并購基金的方式參與行業(yè)大的整合機(jī)會;

存量時代到來，優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)將成為搶手貨，要做好資產(chǎn)證券化準(zhǔn)備，開家居生活館，同時要積極尋找好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，開家居生活館，要避免純硬件的接盤；

城市更新將是一個大產(chǎn)業(yè)，通過改造運(yùn)營提升將是資產(chǎn)盤活增值的主要辦法，會涌現(xiàn)一大批優(yōu)秀的輕資產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，投他們，跟隨他們一起成長；

互聯(lián)網(wǎng)金融會是解決存量資產(chǎn)持有盤活的重要金融工具，低利率時代，互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合實(shí)體資產(chǎn)的經(jīng)營性收入會是一個絕佳的投資策略；

線下的資產(chǎn)管理能力決定線上的“互聯(lián)網(wǎng)+”能走多遠(yuǎn)，地產(chǎn)空間的決勝在于線下場景空間的營造以及真實(shí)的基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量，要投就投具有資產(chǎn)管理能力的團(tuán)隊(duì)，寶億萊軟裝配飾，或者就自己組建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；

地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型是一個數(shù)萬億的市場，存在無數(shù)種價值增長點(diǎn)（哪怕是簡單的分拆），在這個時點(diǎn)要具備投行思維，擁有再多的牌照不如做一個明白的地產(chǎn)大投行。