合伙人招募馬不停蹄 越秀地產(chǎn)難解擴張困局

合伙人招募馬不停蹄 越秀地產(chǎn)難解擴張困局 中國房地產(chǎn)網(wǎng)   2016-04-24 00:11

[摘要] 自2014年萬科開啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

自2014年萬科開啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

廣州市國資委麾下的越秀地產(chǎn)股份有限公司（越秀地產(chǎn)00123.HK），近日因通過全資附屬公司廣州宏勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣州宏勝”）出售其即將入市項目——越秀星匯云城49%的股權(quán)而飽受爭議。斥資38.81億元介入該項目的幕后之手，則來自險企中的“地產(chǎn)一哥”平安不動產(chǎn)擁有50%股權(quán)的廣州聯(lián)衡置業(yè)有限公司。

這一在3月10日昭告天下的“合伙人招募布告”塵埃落定，而38.81億元資金，除了承載49%股權(quán)支付的23.27億元售價，還囊括15.02億元的負債。

越秀地產(chǎn)對此的表態(tài)是，該項目規(guī)模相對較大，開發(fā)周期相對較長，引入綜合實力強的合作伙伴可分散經(jīng)營風險，提高自有資金使用效率，加快現(xiàn)金回流。

早在2015年7月27日，越秀地產(chǎn)就曾通過其附屬公司，與中國平安保險（集團）股份有限公司（中國平安，601318.SH）的附屬公司成立合營公司，共同開發(fā)廣州市海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊。

引入險資只是越秀地產(chǎn)融資布局的一次亮相而已。在追逐規(guī)模擴張的途中，越秀地產(chǎn)繃直了資金鏈，而在轉(zhuǎn)向效益可持續(xù)發(fā)展的途中，越秀地產(chǎn)不得不通過合伙人的招募來贏得更多的資金助力。

招募合伙人步步為營

對于越秀地產(chǎn)來說，在2014到2015年兩個年份之間，存有一個微妙的關(guān)系，越秀地產(chǎn)合伙人身份的變更。

2015年之前越秀地產(chǎn)的合伙人帶著國資的帽子，一直到這些合伙人出現(xiàn)“撂挑子”的傾向為止。

2014年12月8日，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同樣隸屬廣州市國資系統(tǒng)的廣州友誼集團股份有限公司（廣州友誼，000987.SZ）通過公開募集100億元，收購同為國企的廣州越秀金融控股集團（簡稱“越秀金控”）100%股權(quán)，這標志著越秀地產(chǎn)跟國資走上分手之路。

其原因是：越秀金控旗下一家并不知名的企業(yè)——廣州越秀產(chǎn)業(yè)基金投資管理有限公司（簡稱“越秀產(chǎn)投”）曾任廣州國資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金（簡稱“國資基金”）的管理人，而這家國資基金曾在越秀地產(chǎn)瘋狂拿地時承擔買單人的角色。

國資基金的實際控制人，也就是越秀地產(chǎn)董事長張招興曾在2014年的業(yè)績發(fā)布會上表示“公司的拿地模式是基金合作，以較低成本獲取土地進行開發(fā)，而后根據(jù)項目銷售情況選擇性回購，先拿地后付錢。”據(jù)悉，截至上述收購之日，越秀地產(chǎn)與國資基金共同拿地合計五宗，但在總額高達167.16億元的拿地金額中，國資基金買單金額約150億元。許是資金承受難以持續(xù)，國資基金選擇不玩了，還在廣州友誼的評估報告中透出“減少地產(chǎn)投入”的口風。

如此，越秀地產(chǎn)倒是暫時躲過了負債率蹭蹭上漲的災難，但卻引來了一場不期而至的分道揚鑣，盡管越秀地產(chǎn)將“慎投地產(chǎn)”的風向稱為地方政府投資抉擇無權(quán)干涉，并擺出一幅不予置評的姿態(tài)。

失去國資基金的庇佑，越秀地產(chǎn)進一步將目光鎖定在地產(chǎn)大咖身上，由借道融資拿地轉(zhuǎn)向分攤開發(fā)成本。繼2013年與保利地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)高達43.5億元的廣州蘿崗地王項目之后，2015年7月和11月，越秀地產(chǎn)分別與綠地、碧桂園合作開發(fā)26.34億元的廣州廣紙片區(qū)項目和3.46億元的廣東省江門市蓬江區(qū)項目，顯露出“強強聯(lián)合”的陣勢。

對此，軟裝飾加盟寶億萊，越秀地產(chǎn)在2015年年報中明確表示已將合作發(fā)展模式列為業(yè)績亮點，并稱“近年來，集團通過跟投資基金和房地產(chǎn)企業(yè)合作，有效實現(xiàn)了資源整合和優(yōu)勢互補”。

所謂的投資基金，意指在與綠地合作同期，越秀地產(chǎn)引入平安不動產(chǎn)合作開發(fā)廣州市廣紙片區(qū)一宗地價為88.97億元的項目，并在不久之前的4月13日二度與平安不動產(chǎn)合作，越秀地產(chǎn)將其稱為“分擔商業(yè)風險”。

緊隨其后的4月14日，越秀地產(chǎn)再次為其在武漢地區(qū)的開發(fā)項目尋找新的合伙人，開始深耕華中地區(qū)。武漢越秀地產(chǎn)方面在采訪中稱其負責武漢地區(qū)的大部分項目。

擴張后遺癥急需修復

將廣州作為大本營的越秀地產(chǎn)，無論是在國資基金還是房企大咖的支持下，其遞進式的規(guī)模擴張和銷售額增長都領(lǐng)先同級別房企一步。

2014年，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約220.14億元，累計合同銷售面積約188.61萬平方米，同比分別上升50.4%和63.3%。2015年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約221.2億元，同比上升41%，累計合同銷售額約248.5億元，累計合同銷售面積約227.2萬平方米，同比分別上升13%和21%。

在此基礎上，越秀地產(chǎn)將2016年的合同銷售金額目標提高至258億元，而第一季度合同銷售金額便直指86.89億元，同比上升約123%，以此推算，這家企業(yè)已完成了年度銷售目標的34%。

然而在向300億元陣營邁進的過程中，越秀地產(chǎn)的財務狀況并非如其所言的“財務穩(wěn)健安全、融資渠道合理”。據(jù)悉，2015年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)融資金額約152.0億元，其中境內(nèi)金額約為97.2億元，境外融資金額約為54.8億元，相較于2014年境內(nèi)外42∶58的比例，國內(nèi)借貸比例提高了21個百分點。顯然，在2015年高達73.1%的借貸比中，越秀地產(chǎn)更加偏向并且倚重國內(nèi)融資。

針對越秀地產(chǎn)的財務狀況，國內(nèi)外的研究機構(gòu)呈現(xiàn)出兩種截然不同的態(tài)度。國內(nèi)諸如中信建設等機構(gòu)均給出“估值修復機會高、盈利能力在加強”的評價，而國外如德意志銀行等機構(gòu)卻給出了“利潤繼續(xù)緊縮、財務狀況轉(zhuǎn)差”的預警。

一位證券人士分析，國內(nèi)側(cè)重公司的穩(wěn)定性或持續(xù)的盈利能力，國外可能側(cè)重公司的增長比例，各自考核和參考的財務指標各有側(cè)重。

在平安不動產(chǎn)收購越秀星匯云城49%股權(quán)的第二天，穆迪對越秀地產(chǎn)做出了降級預警，認為負債比率高以及盈利能力弱是其亟須面臨的挑戰(zhàn)，軟裝設計拎包入住，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并稱這家企業(yè)利用目前內(nèi)地普遍較低的借貸成本，增加債務融資或進行收購，令負債水平上升。

在越秀地產(chǎn)過去五年的高歌猛進中，各項重要的財務指標都在變差，2015年尤為顯著。相關(guān)資料顯示，從2013年到2015年，這家企業(yè)凈資產(chǎn)收益率分別為12.43%、9.28%和3.45%，銷售毛利率則分別為28.89%、26.35%和21.07%。2014年越秀地產(chǎn)總負債按年升34%至230億元，凈負債按年升23%，凈負債率亦升至66%，2015年資產(chǎn)負債率則達71.93%。

標簽： 資產(chǎn)負債率 30億元

100 100